各乡镇人民政府、县直各单位、省州属驻舟各单位：

《舟曲县关于解决不动产登记历史遗留问题的处理意见》已经县政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

 

舟曲县人民政府

2020年4月7日

 

 

舟曲县关于解决不动产登记历史遗留问题的处理意见

 

为加快推动全县不动产统一登记工作，有效解决全县不动产统一登记中遇到的各类历史遗留问题，保护不动产权利人合法权益，提高登记质量和办事效率，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》《甘南藏族自治州土地管理办法》《甘南藏族自治州人民政府办公室关于印发甘南州解决不动产登记有关问题的指导意见的通知》等相关法律法规和文件要求，结合县情实际，现就解决全县已建成且居住使用的房屋等不动产登记历史遗留问题，制定以下处理意见。

一、基本原则

（一）尊重历史、实事求是。不动产统一登记后出现的一系列问题，是分散登记制度造成的，不动产统一登记制度全面落地实施以来，全县分散登记遗留的历史问题逐步显现，规范全县不动产统一登记工作应以切实解决现实问题为目的，尊重历史、面对现实、实事求是、妥善处理。

（二）依法依规、便民利民。解决不动产登记发证历史遗留问题，必须符合土地利用总体规划和城市总体规划，必须符合工程质量安全要求。全县不动产统一登记工作应在依法依规的基础上，围绕“减少审批环节、缩短审批时限、优化审批流程、提高审批效率”，在严格审核当事人有关材料的基础上，在不突破法律法规、不规避法定流程、不减少法定环节的前提下，着眼群众的迫切需要，简化处理程序，妥善处理好国家、集体和群众的利益关系，以方便群众、提升效率、优化服务为目标，认真落实“四办”改革要求，实现“最多跑一次”目标，切实解决群众反映的难点、堵点问题，提高不动产登记覆盖面和效率。

二、分类处理遗留问题

在不动产统一登记中，坚持“房地一体”原则，不动产权利人在申请登记时应提交合法、真实、有效的土地权属来源材料和建设工程符合规划材料。对不动产权利单位、个人擅自改变土地用途、改变规划条件的行为，由县自然资源局依法处理到位后，按下列规定办理不动产登记。

（一）划拨土地上所建楼房的不动产登记

对划拨土地上修建的楼房（含单位办公楼、单位集资房、房改房、经济适用房、拆迁安置房），由用地权属单位统一向县不动产登记机构提供登记所需相关资料。

1.住宅未进行交易的，按照县住建局出具的房屋产权界定书，只对完全产权的房屋进行登记。建筑占地面积（建筑物投影面积）所占土地性质统一变更为住宅，按共有方式登记，其余土地面积仍保留原不动产权利类型。

2.住宅涉及上市交易的，按交易时的基准地价补缴土地出让金。按建筑占地面积（建筑物投影面积）将土地分摊到户，不动产权利类型转为出让（出让年限为70年，土地出让起始日期为房屋竣工使用日期，已约定起始日期的除外），用途为住宅，按规定完税后办理不动产登记。

3.划拨国有住宅用地转移登记时，土地用途发生变化的，申请人须向县自然资源局提出申请，由县自然资源局上报县政府审批，经县政府批准，并足额缴纳相应土地出让金后，由县不动产登记机构按转移登记相关程序办理登记。办理登记时注明土地用途、使用年限、房屋性质以县政府批文为准，起止时间自办理登记时起算，取得方式为出让。

4.单位办公楼、住宅楼符合城市规划配建的商业部分按建筑占地面积（建筑物投影面积）将土地分摊到户，以商业用地评估价缴纳土地出让金，不动产权利类型转为出让（出让年限为40年，土地出让起始日期为房屋竣工日期，已约定起始日期的除外），用途转为商业，按规定完税后，凭土地出让金缴纳凭证等办理不动产登记。办公楼、住宅楼除商业以外的部分，按其原不动产权利类型和原使用用途登记。

5.对行政事业单位正在使用的土地，无土地权属来源证明文件且土地权属无争议的，由用地单位牵头、县自然资源局配合收集相关资料，报经县政府同意，将土地确权到用地单位后，方可办理不动产登记。

（二）在划拨土地上所建其他房屋的不动产登记

1.由不动产权利人提供相关资料，确认土地权属来源合法，土地权属无争议且未发生交易的住宅，按不动产权利类型为划拨、用途为住宅办理不动产登记。

2.住宅发生交易的，以房屋整体所占土地面积（含院落），按申请登记时的基准地价缴纳土地出让金，不动产权利类型转为出让（出让年限为70年，土地出让起始日期为缴纳土地出让金之日计算），用途为住宅，按规定完税后，凭土地出让金缴纳凭证等办理不动产登记。

3.划拨土地上符合城市建设规划修建的商业用房，其所占土地以商业用地评估价缴纳土地出让金，不动产权利类型转为出让（出让年限为40年，土地出让起始日期为缴纳土地出让金之日计算），用途转为商业，按规定完税后，凭土地出让金缴纳凭证等办理不动产登记。

（三）出让土地上所建房屋的不动产登记

1.房地产开发企业在出让土地上修建的商品住宅、商铺等按建筑占地面积（建筑物投影面积）以土地分摊到户形式办理不动产登记。建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地其他公共设施、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并登记为业主共有。

2.行政事业单位在出让土地上修建的职工集资房、经济适用房，可根据用地权属单位申请，以土地共有形式或土地分摊到户形式办理不动产登记。其中涉及房屋交易的，应取得用地权属单位同意，按规定完税后办理不动产登记。

3.房地产开发企业、行政事业单位在非商业（商住）不动产权利类型的出让土地上，符合城市规划要求配建的（含单独修建）的商业用房，按建筑占地面积（建筑物投影面积）将土地分摊到户，以商业用地评估价缴纳土地出让金差价，不动产权利类型转为出让（出让年限为40年，土地出让起始日期为缴纳土地出让金之日计算），用途转为商业，按规定完税后办理不动产登记。

4.房地产企业已注销无法提供土地权属来源文件的，经业主申请，可由县自然资源局审核报县政府将原国有土地使用证注销，以土地分摊到户形式办理不动产登记。

（四）具有合法土地权属来源，缺乏建筑物相关资料的不动产登记  

1.具有合法土地权属来源，因各种原因导致建筑物、构筑物资料缺失，如建设工程规划许可、施工许可、竣工验收备案等基础资料，符合城市规划的经有关部门认定质量安全，县住建局出具《建筑物质量评估报告》，消防部门签署意见，可办理不动产登记。

2.具有合法土地权属来源，建筑物、构筑物资料缺失，不符合城市规划的，由自然自然局依据相关法律法规处理后，按本条第1款办理不动产登记。

（五）部分产权的单位集资房转移登记

在办理单位集资房转移登记时，存在土地权属不清晰，有争议纠纷的，不予办理转移登记，待权属界定清楚、无争议纠纷后，方可按以下程序办理登记。

部分产权的单位集资房，申请人提出转移登记时需提交将部分产权转化为完全产权的证明材料，按建筑占地面积（建筑物投影面积）将土地分摊到户，按该地块的基准地价补缴土地出让，不动产权利类型转为出让（出让年限为70年，土地出让起始日期为房屋竣工使用日期，已约定起始日期的除外），用途为住宅，按规定完税后办理不动产登记。

（六）关于国有住宅用地超占土地的不动产登记

按照“少不退，多要补”的原则办理，实际用地面积和用地审批面积的误差在3%内的，无土地权属争议的，认定为测量误差，按其实际用地面积进行不动产登记。

1.超占土地符合城市规划的

原土地取得方式为划拨的，申请人自愿足额缴纳出让金的，以实际使用土地面积（包括合法占地面积和超占面积），按所在地块基准地价足额缴纳出让金后，办理不动产登记。起止时间自办理登记时起算，取得方式为出让。

原土地取得方式为出让的，申请人自愿足额缴纳出让金的，按所在地块基准地价足额缴纳超占部分土地出让金后，办理不动产登记。起止时间为原土地出让时间，取得方式为出让。

2.超占土地全部不符合城市规划的

凡是超占土地不符合城市规划的，一律不予办理不动产登记。

（七）有房屋产权证、无土地权属来源的不动产抵押登记

购房人持房屋所有权证书但无土地权属来源文件，申请办理不动产抵押权登记的，县不动产登记机构应按便民利民的原则予以受理。不动产登记机构应将有关情况及时告知相关当事人，并在不动产登记簿上对房屋、土地信息分别记载，在不动产登记簿及不动产登记证明附记栏内均注记“抵押权人知悉抵押的房屋未按规定办理国有建设用地使用权登记”。

（八）已取得国有建设用地使用证、无土地权属来源的不动产抵押登记

申请人持国有建设用地使用证但无土地权属来源证明材料的，申请办理不动产抵押权登记的，县不动产登记机构应按便民利民的原则予以受理。县不动产登记机构应将有关情况及时告知相关当事人，在不动产登记簿及不动产登记证明附记栏内均注记“抵押权人知悉抵押的国有建设用地无权属来源证明材料”。

（九）已取得房屋所有权证、无土地权属来源材料的不动产登记

对城区内已办理房屋登记但申请人无法提供土地权属来源材料的，经县不动产登记机构查询无相关土地权属档案资料的，由县自然资源局对土地历史使用情况、现状、面积和四至范围进行调查并进行公告，公告期限不少于15个工作日，对公告无异议的，按国有划拨建设用地登记。

（十）土地、规划、建设手续齐全已建成使用的住宅楼，开发建设单位未缴纳销售不动产税款，致使购房人无法缴纳税款，申请办理不动产登记

“8·8”特大山洪泥石流灾害前已建成且居住使用的房屋，开发建设单位存在的，开发建设单位与购房人提交房屋买卖合同（协议）、房款缴纳凭证，共同向不动产登记机构申请登记,税务部门收取购房人应承担的税款后，县不动产登记机构为购房人办理不动产登记，开发建设单位涉及的税款由税务部门征缴。开发建设单位不存在的，由购房人单方提供相关资料向登记机构申请，登记机构发布公告，15 个工作日期满无异议或异议不成立，税务部门收取购房人应承担的税款，不动产登记机构为购房人办理不动产登记。

（十一）个人自建房屋不动产登记

四层以下（含四层）个人自建房，有土地使用证且符合城乡规划的，由该不动产所在地的村委会和乡镇政府出具符合城乡规划的证明材料，县自然资源局审核后，县不动产登记机构予以办理不动产登记。四层以上的个人自建房以《甘肃省不动产登记业务操作指南（试行）》为准，缺少任一要件均不予办理不动产登记。

（十二）其他问题

2016 年6月28日之后，所修建的房屋（棚户区改造、廉租房、公租房、拆迁安置房等）严格按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》《甘肃省保障性住房》《甘肃省廉租房管理办法》等相关制度办法执行。

解决属于本意见范围内的问题，不再履行行政审批程序，不再单独签订《国有建设用地使用权出让合同》。

同一幢建筑有一个不动产单元涉及的土地使用权出让起始日期确定后，即作为其所在的建筑物所占土地使用权的出让年期，以使同一幢建筑的出让土地使用权保持相同的终止日期。

三、加强协调配合

（一）认真履行职责。县自然资源、住建、农业农村、税务等相关部门要按照《甘南藏族自治州人民政府办公室关于印发甘南州解决不动产登记有关问题的指导意见的通知》的要求，切实履行好各自的管理职责，对所属职责范围内的资料、数据进一步完善，及时向县不动产登记机构移交数据、资料，并对本单位移交的数据、资料负责，确保合法、真实、有效。

（二）把控土地出让金收缴关口。税务部门要与财政、自然资源部门密切沟通协调，明确房产交易计税控制价，严格执行“先税后证”的原则，加强税赋征收管理，严防税收流失。

（三）建立联席会议制度。县自然资源局、住建局、农业农村局、税务局、住房公积金管理中心等相关部门，要按照县政府统一安排，建立部门联席会议制度，由县自然资源部门牵头，定期对不动产统一登记工作进行会商、衔接。对于今后不动产登记工作中遇到的问题，由部门联席会议提出解决方案，报县政府研究，要坚决防止小产权房通过不动产登记合法化，同时要加快推进不动产登记数据资料的部门共享，形成工作合力，切实提高不动产统一登记工作效率和质量。

本《处理意见》由县政府负责解释。